社會(huì )資本怎么參與棚改？湘潭的做法亮了！

近日，湘潭市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于鼓勵社會(huì )資本參與市城區棚戶(hù)區片區改造和開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施意見(jiàn)”），鼓勵社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)，并探索創(chuàng )新模式。

湘潭市人民政府辦公室關(guān)于鼓勵社會(huì )資本參與市城區棚戶(hù)區片區改造和開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)

文號：潭政辦發(fā)〔2019〕11號

發(fā)文日期：2019-04-17
失效日期：2024-04-17

各縣市區人民政府，湘潭高新區、經(jīng)開(kāi)區和昭山示范區管委會(huì )，市直機關(guān)各單位，市屬和駐市各企事業(yè)單位，各人民團體：

為進(jìn)一步鼓勵社會(huì )資本參與市城區棚戶(hù)區片區改造和開(kāi)發(fā)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)棚改開(kāi)發(fā)，稱(chēng)擬改造和開(kāi)發(fā)的棚戶(hù)區片區為棚改片區），根據《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮棚戶(hù)區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見(jiàn)》（國發(fā)〔2015〕37號）、住房城鄉建設部等7部門(mén)《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關(guān)問(wèn)題的通知》（建?！?012〕91號）、《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》（國土資發(fā)〔2016〕147號）等精神，經(jīng)市人民政府同意，結合湘潭實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、把握總體要求

（一）工作目標。通過(guò)鼓勵社會(huì )資本參與，積極探索創(chuàng )新我市棚改開(kāi)發(fā)模式，加大工作力度，節約集約利用城市土地資源，有效改善人民群眾居住條件，不斷推動(dòng)城市功能完善和形象提升。

（二）基本原則。在符合上位規劃的前提下，按照“政府引導、市場(chǎng)運作、依法規范、嚴控債務(wù)、自求平衡、互利共贏(yíng)”的原則，通過(guò)棚戶(hù)區改造與片區產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的緊密結合，確保棚改開(kāi)發(fā)收益自求平衡，不違規新增政府隱性債務(wù)。

（三）適用范圍。本意見(jiàn)適用于市城區的棚改片區，重點(diǎn)推進(jìn)市城區十大棚改片區、危舊房屋集中連片區域、城中村、“一江兩岸”、重要交通節點(diǎn)等片區（項目）的改造和開(kāi)發(fā)。

二、明確參與內容

社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)的內容包括：

（一）規劃設計。根據上位規劃和市人民政府對棚改開(kāi)發(fā)的定位，依法依程序可對棚改片區相關(guān)控制性詳細規劃進(jìn)行修改，并為棚改片區制定修建性詳細規劃及城市設計。

（二）征地拆遷出資。負責配合棚改片區所在轄區政府出資實(shí)施棚改開(kāi)發(fā)項目的征地拆遷、收購和搬遷。

（三）基礎設施建設。依法依規承擔棚改片區的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施建設。

（四）公共服務(wù)設施建設。按照法律政策規定和規劃要求參與棚改片區內公園、綠地、廣場(chǎng)、景觀(guān)環(huán)境等公共設施的建設及文體、教育、醫療等公益事業(yè)項目的建設。

（五）保障性安居工程建設。承擔棚改片區內安置住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房等保障性安居工程建設。

（六）經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)建設。參與棚改片區內土地的招標拍賣(mài)掛牌，按規劃要求對競得土地使用權的土地實(shí)施開(kāi)發(fā)建設。

（七）產(chǎn)業(yè)招商。利用自身優(yōu)勢開(kāi)展產(chǎn)業(yè)招商，包括招商宣傳、企業(yè)引進(jìn)、資金引進(jìn)等。

（八）片區運營(yíng)管理。參與棚改片區物業(yè)管理和基礎設施、公共設施等項目的運營(yíng)與維護。

以上改造和開(kāi)發(fā)內容，鼓勵和支持社會(huì )資本整體參與和運作實(shí)施。

三、創(chuàng )新實(shí)施路徑

（一）簽訂框架協(xié)議。各市城區人民政府、園區和示范區管委會(huì )要加強對棚改片區的整體包裝策劃，加大招商引資力度，積極引進(jìn)社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)引進(jìn)國內外實(shí)力雄厚的企業(yè)和戰略投資者，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂合作框架協(xié)議。

（二）編制實(shí)施方案。已簽訂框架協(xié)議的棚改片區，由各市城區人民政府、園區和示范區管委會(huì )牽頭，市發(fā)改委、市財政局、市自然資源規劃局、市住房城鄉建設局、市國資委等市直相關(guān)部門(mén)共同擬定規劃經(jīng)濟指標和改造建設要求，制定實(shí)施方案，報市人民政府專(zhuān)題研究。實(shí)施方案應包含社會(huì )資本投入征地拆遷出資的本金、資金占用費等內容；項目屬于已實(shí)施部分棚戶(hù)區改造但未掃尾清零的，還應包含市國資委對前期投入的評估等內容。符合PPP項目有關(guān)規定的，按其規定實(shí)施。

（三）公開(kāi)招標社會(huì )資本。棚改開(kāi)發(fā)項目所在市城區人民政府、園區和示范區管委會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標方式引進(jìn)具有相應設計、施工、開(kāi)發(fā)資質(zhì)以及一定出資能力的社會(huì )資本，負責承擔征地拆遷出資、基礎設施建設、規劃設計咨詢(xún)、基礎設施運營(yíng)維護等服務(wù)。

（四）依法競拍土地使用權。社會(huì )資本必須參與棚改片區內經(jīng)營(yíng)性土地使用權的招標拍賣(mài)掛牌出讓并報價(jià)?？梢圆扇⊥恋貛б巹潡l件和方案的方式公開(kāi)掛牌出讓。

四、規范社會(huì )資本

（一）明晰資格條件

社會(huì )資本是指提供除湘潭市財政性投資以外的社會(huì )資金的法人或其他組織。具備如下條件：

1.與棚改開(kāi)發(fā)項目相匹配的資金能力；

2.良好的銀行資信、財務(wù)狀況及相應的償債能力；

3.有棚改開(kāi)發(fā)的資質(zhì)條件、從業(yè)經(jīng)歷和良好業(yè)績(jì)；

4.依法中標的社會(huì )資本應在湘潭市注冊成立項目公司。

我市已通過(guò)市場(chǎng)化改制，建立現代企業(yè)制度，實(shí)行市場(chǎng)化運營(yíng)，且不再承擔政府融資職能的市屬?lài)泄?，可作為社?huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)。

（二）加強社會(huì )資本管理

社會(huì )資本正式簽訂合作協(xié)議后，應依法履約，不得隨意退出，也不得擅自將項目轉讓給第三方。因國家法律法規或政策變化、不可抗力等因素導致合作項目無(wú)法繼續推進(jìn)的, 合作雙方可以平等協(xié)商停止合作關(guān)系，清算后終止合作項目運行。

五、強化政策支持

社會(huì )資本參與的棚改開(kāi)發(fā)項目，按規定享受?chē)?、省、市棚?hù)區改造及招商引資等優(yōu)惠政策。如國、省政策優(yōu)于我市的，按其規定執行。

（一）土地出讓。棚改開(kāi)發(fā)項目完成征地拆遷形成“凈地”后，用于市政基礎設施、公共服務(wù)設施或保障性安居工程建設且符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式供應；對于棚改片區內經(jīng)營(yíng)性用地，根據前期改造成本和所在區域的基準地價(jià)，科學(xué)確定土地上市底價(jià)。

（二）國、省補助。申請納入國、省棚戶(hù)區改造計劃的項目，享受?chē)?、省棚改或其他補助資金支持，但其享受的補助資金不計入社會(huì )資本投入資金。

（三）財政支持。按照“收支兩條線(xiàn)”管理原則，對不能實(shí)現收支平衡的項目，棚改片區所產(chǎn)生的土地收益和報建費全部用于該棚改片區的城市基礎設施建設；若仍不能實(shí)現收支平衡，對棚改片區內開(kāi)發(fā)建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的一定年限的地方收入部分，可以專(zhuān)項用于該棚改片區的建設。財政支持的具體內容在市人民政府審定的棚改片區實(shí)施方案中予以明確。

（四）投資補償。社會(huì )資本出資配合政府實(shí)施棚改開(kāi)發(fā)前期投資，如未競拍到土地使用權，根據實(shí)際資金占用量和占用時(shí)間，按每年不高于10%的標準補償資金占用費，補償年限原則上不超過(guò)2年，其補償金額列入土地成本。

（五）產(chǎn)業(yè)支持。棚改開(kāi)發(fā)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項目落地生根后，可以享受我市招商引資和產(chǎn)業(yè)扶持政策。

（六）審批服務(wù)。各市直相關(guān)部門(mén)要為社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)的手續審批辦理建立綠色通道，優(yōu)化審批流程，縮短審批時(shí)間，提高服務(wù)效率。

（七）時(shí)限保障。棚改開(kāi)發(fā)工作要按時(shí)間節點(diǎn)強勢推進(jìn)，切實(shí)加快工作進(jìn)程，提高資金使用效益。棚改開(kāi)發(fā)項目在前期手續完備、資金及時(shí)足額保障的前提下，原則上要求項目啟動(dòng)征地拆遷后1年內完成征地拆遷工作，形成“凈地”后1年內掛牌上市。時(shí)限要求的具體內容在市人民政府審定的棚改片區實(shí)施方案中予以明確。

六、加強組織保障

（一）提高思想認識，積極主動(dòng)作為。各級各有關(guān)部門(mén)和單位要充分認識引入社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)的重要意義，統一思想，高度重視，主動(dòng)作為，加大工作力度和政策宣傳引導，確保棚改開(kāi)發(fā)工作順利推進(jìn)。

（二）加強組織領(lǐng)導，落實(shí)工作責任。為確保棚改開(kāi)發(fā)工作穩步推進(jìn)、取得實(shí)效，成立湘潭市鼓勵社會(huì )資本參與棚改開(kāi)發(fā)工作領(lǐng)導小組，強化統籌協(xié)調調度，督促層層抓好落實(shí)；各市城區人民政府、園區和示范區管委會(huì )作為轄區內棚改開(kāi)發(fā)工作的責任主體，要加強組織領(lǐng)導，采取有力措施，抓好工作落實(shí)；市直相關(guān)單位要各司其職，各負其責，密切配合，形成強大工作合力，全力推進(jìn)棚改開(kāi)發(fā)工作。

（三）強化督查考核，力求工作實(shí)效。棚改開(kāi)發(fā)工作情況納入市人民政府對各市城區人民政府、園區和示范區管委會(huì )及市直相關(guān)責任單位的績(jì)效考核范疇。嚴格按有關(guān)規定督查督辦、跟蹤問(wèn)效、考核問(wèn)責，對督查中發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)反饋，限期整改；對因工作不落實(shí)、措施不到位、影響全市棚改開(kāi)發(fā)工作進(jìn)度的部門(mén)、單位及其責任人，予以通報批評和約談問(wèn)責。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。各縣（市）可參照執行。

湘潭市人民政府辦公室
2019年4月17日